核心觀點
本周新房成交量相比于上周有所上升，二手房成交量有所下降。本周40 個城市新房成交套數為2.8 萬套，環比上升 19.1%，同比下降 48.3%；16 個大中城市新房成交套數為2.0 萬套，環比上升36.2%，同比下降 44.2%；一、二、三線城市新房成交套數環比分別變化6.2%、 10.1%、 461.3%，同比增速分別為-52.4%、-46.4%、 -29.3%。15 個城市二手房成交套數為1.3 萬套，環比下降 1.9%，同比下降 39.3%；11 個大中城市二手房成交套數為1.2 萬套，環比下降0.2%，同比下降 36.2%；一、二、三線城市二手房成交套數環比增速分別為3.0%、 -5.4%、 29.0%，同比增速分別為-29.0%、-41.3%、 -24.9%。
新房庫存量有所下降，去化周期相比上周有所上升。15 個城市新房庫存套數為102.8 萬套， 環比上升 0.3%，去化周期為18.7 個月，環比上升0.7 個月；8 個大中城市新房庫存套數56.2 萬套，環比上升 0.5%， 同比上升 3.4%，去化周期為14.2 個月，環比上升0.7 個月；一線城市新房庫存量26.9 萬套，環比上升0.1%，去化周期14.0 個月，環比上升1.2 個月，二線城市新房庫存量20.5萬套，環比下降0.4%，去化周期為15.8 個月，環比上升0.7 個月，三線城市新房庫存套數為8.9萬套，環比下降0.1%，去化周期12.2 個月，環比減少0.2 個月。
整體土地市場較上周相比量價齊升，土地溢價率有所上升。百城成交全類型土地數量為 213 宗，環比上升 15.8%，同比下降 56.0%；成交土地規劃建筑面積為 1391 萬平方米，環比上升 41.4%，同比下降 42.9%；成交土地總價為 179 億元， 環比上升 86.9%，同比下降56.3%；成交土地樓面均價為 1291 元/平方米，環比上升 32.3%，同比上升 23.5%； 百城成交土地溢價率為 1.79%， 環比上升 70.5%，同比下降 93.7%。
房企信用債發行規模環比有所增加，但同比仍大幅下滑。本周房地產行業信用債總發行量為164.72 億元，同比下降 33.2%(前值： -44.0%)，環比增加 100.9%；總償還量為 99.09 億元，同比下降 32.1%(前值： -73.7%)，環比增長 38.1%；凈融資額為65.63 億元。其中國企信用債總發行量為 164.72 億元，同比增長 34.8%(前值： -37.6%)，環比上升 100.9%；總償還量為 81.46 億元，同比下降 26.0%(前值： -73.8%)，環比增長 59.3%； 凈融資額為 83.26 億元。民企連續三周無信用債發行；凈融資額為-20.60 億元。
投資建議
本周公布的統計局數據再度印證了當前市場的低迷態勢，銷售投資如期出現負增長，我們認為下階段政策調整將會進一步加強，政策調整也將由紓困逐步進入到推動需求改善階段，出臺的城市也逐步從三四線、弱二線城市擴展至更多二線、甚至強二線城市，且調整力度和節奏有望進一步加大加快。本周南京再度下調房貸利率、縮短放款周期至最短一周；常熟購買首套自住房給予購房總價1%的補貼；湖南常德中心城區購新房按實際繳納契稅給予50%補貼；另有清遠、韶關、河源、梅州、云浮等多個城市部分銀行下調房貸利率，降幅為10-40 個基點不等。此外，本周央行、外匯局發布23 條舉措加大支持實體經濟力度，對于地產，央行在本輪政策松動中首次提及“合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，不過和08 年、16 年央行統一明確首付比例下調幅度不同，本次并未涉及明確的比例規定，我們認為首付比例的下調后續依然以地方調整為主，本次央行的表態我們可以看到首付比例和房貸利率的調整是目前比較提倡的地方調整舉措之一。
從板塊投資角度來看，當前仍是較好的配置窗口期。我們建議關注四條主線：1)全國化布局的央國企龍頭房企，在上個階段已獲估值提振，但仍將享受beta 行情帶來的上漲空間：保利發展、金地集團、招商蛇口、龍湖集團、華潤置地；2)區域型央國企龍頭和優質民企，但現金流和財報質量較好：建發國際、越秀地產、美的置業、濱江集團；3)政策更加明朗后可以關注彈性反轉標的：旭輝控股集團、新城控股、金科股份、碧桂園。4)當前收入確定較強、集中度加速提升，同時關聯房企近期信用風險緩釋，彈性反轉的地產后周期物業板塊：碧桂園服務、旭輝永升服務、保利物業、中海物業、新城悅服務。
風險提示
房地產調控持續升級；銷售超預期下行；融資持續收緊。
（文章來源：中銀國際證券）
