隨著人們生活水平的不斷提高，“人車分流”一詞逐漸成為新建小區規劃配置中的亮點。不過，現在很多樓盤都是預售模式，購房人在買房之初根本看不到開發商所承諾的“人車分流”真容，存在日后可能會引發爭議的隱患。
近日，北京市順義區后沙峪鎮公園十七區項目多位業主向新京報記者反映，其于2020年10月購買了該項目的商品住宅，在2021年收房時才發現小區并未完全兌現之前承諾的人車分流。購房人認為，開發商應按照當地住建部門的處理方案，及時關閉相關車輛出入口，以兌現之前的承諾，保證業主出行安全。
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對此，公園十七區開發商方面回應稱，目前正在按照法定程序征求全部業主意見，之后才能確定是否能關閉北區東門車輛出入口。
收房后發現人車分流“打折扣”
據公園十七區多位業主介紹，該項目位于北京市順義區后沙峪鎮裕慶路西側，開發商為金地旗下的北京金開輝泰房地產開發有限公司(簡稱“金開輝泰公司”)，項目分為南北兩個區，中間有一條馬路，南區北側和北區南側各有幾個出入口緊鄰這條馬路，平時車輛會從該條馬路分別駛入南北區；此外，也有一部分車輛會從北區東門直接進入小區。
“在2020年購房之初，很多購房人根本就不知道車輛會從樓下通過再進入地下停車場。”公園十七區業主程通(化名)向記者介紹，“后來我們才知道項目北區東門有一個車輛出入口，機動車從該出入口進入小區后還需要在地上路面行駛一段距離才進入地下車庫。但是買房時開發商銷售人員對業主承諾，小區人車實行分流管理，北區東門只走行人不走車輛，平時實行封閉管理，僅作為消防通道應急使用。”
程通回憶，為了進一步核實小區是否是真正的人車分流小區，細心的業主們特意留存了項目公眾號宣傳“社區內人車分流管理，車行人行互不打擾，車行順暢”等相關內容的截圖；此外，不放心的業主還特意向開發商銷售人員再三確認，得到的回復是“公園十七區項目肯定人車分流，必須保證品質”。
不僅如此，2021年10月27日，北京金地格林物業管理有限公司公園十七區物業管理服務中心還特意發出入住提示，其中第三條明確，公園十七區為人車分流、封閉式管理園區，機動車禁止入內。
購房人提供的公園十七區項目公眾號宣傳內容、與銷售人員聊天記錄截圖(上圖)。金地物業于2021年10月27日發布的入住提示(下圖)。 受訪者供圖
“2022年5月，小區部分業主收房，在此前后，我們發現開發商并沒有遵照之前的承諾，車輛從北區東門直接開進小區，這會直接影響我們居民的生活。”程通告訴記者，“我所購的房子在小區北區3號樓，出了單元門就只有一條路，而從北區東門進入的車輛得從這條路通過后才能進入地庫。這與此前銷售人員承諾的‘北區東門只走行人不走車輛’，以及金地物業發布的入住提示‘禁止機動車入內’都明顯不符。我們很多鄰居認為，開發商應該按照當地住建部門的處理方案，及時關閉相關車輛出入口，以兌現之前的承諾，保證業主出行安全。”
為進一步了解情況，8月25日，新京報記者隨同公園十七區業主來到了北區東門附近的3號門前實地走訪。在現場，記者看到確實有機動車從該小區北區東門直接開進，并經過3號樓門前的一段地上通道之后才能進入地下停車庫入口；在3號樓單元門前已經安放了木質箱體進行物理隔離，但仍有行人從兩條路之間進行穿行，鄰近單元入戶門口也不時有電動車等通過。
人車分流、人車分流管理暗藏玄機
值得注意的是，從專業角度來看，到底什么是“人車分流”？
對此，一位不愿透露姓名的建筑設計師介紹，人車分流就是將人流與車流道路完全分隔開，互不干擾地各行其道，即在小區門口設置兩條通行道，一條是人行道直接通往樓層的道路，另一條行車道直接通往地下車庫，車輛不需要經過小區內道路，直接從大門主入口駛入地下停車場，行人再從地下車庫的電梯直接進入單元樓。
針對上述業主所提及的“人車分流承諾未兌現”的問題，8月30日，新京報記者與該小區開發商金開輝泰公司方面取得聯系，一名負責人回應稱，“公園十七區是人車分流管理，規劃圖上顯示的現在的北區3號樓門前有兩條路是挨著的，這兩條路分別是人行路和車行路，兩條路中間沒有標注明顯隔離建筑物或其他隔離裝置。目前，我們已經在兩條路中間放置了木箱隔開，下一步將對隔離物進行升級。此外，我們也正在就是否關閉東門的機動車出入口征求全體業主意見。”
北京金訴律師事務所執行主任王佳紅表示，從目前掌握的情況來分析，需要注意兩個看似相像但有區別的名詞——“人車分流”與“人車分流管理”，如果開發商在銷售之初以“人車分流管理”為噱頭宣傳項目，極有可能會讓購房人誤解為小區是“人車分流規劃設計以及管理”，這存在誤導購房人的嫌疑。
王佳紅律師進一步分析，綜合來看，業主提供的上述材料、金地物業的公開說明，與現在開發商又解釋稱機動車能從北區東門進入小區，明顯出現了前后宣傳承諾不一的情況。
實際上，當地主管部門也數次對公園十七區人車分流問題進行回復。該小區部分業主告訴記者，2021年9月，順義區住建委曾通過“12345網絡件”回復稱，關于人車分流問題，開發企業已承諾將在交付時實現人車分流。
2022年7月29日，再次有收房后的網友在人民網地方領導留言板提出上述問題。對此，順義區后沙峪鎮于8月4日回復稱，根據開發商提供的《北京市商品房預售合同》中第94頁附件十一，地上不利因素部分第三條，明確表述“本小區共有4個機動車地下車庫出入口，分別位于5#和9#住宅之間東側、10#(預售樓號10號樓，為現房號3號樓)住宅西側、12#住宅東側、13#住宅西側，可能會產生一定噪音、燈光影響。”即3號樓業主前期買售中即知悉此樓鄰近車行入口、有噪音不利因素，要求關閉北區東門不符合規劃。
對此，王佳紅律師認為，公園十七區上述業主提出的是開發商前期銷售承諾與后期實際交付出現偏差的問題，業主們尋求的是后期解決問題的辦法，而非是否按照規劃管理小區、是否符合合同條款約定的問題；在這種情況下，建議開發企業坦誠面對問題，在考慮對道路進行物理隔離的同時，也要設身處地考慮相關業主處境，從多角度妥善處理問題。
如何判斷真假“人車分流”？
公園十七區業主面臨的上述問題并非個案。新京報記者了解到，近年來，開發商與業主之間因為“人車分流”打折扣而產生糾紛的現象已多次出現。
2022年8月13日，新京報曾以《人車難分流、小戶型“低配” 中國鐵建國際公館“變臉”遭質疑》為題報道了位于北京經濟技術開發區的中國鐵建國際公館項目人車分流問題，該小區設置三大專屬車庫出入口，臨近交房時購房人卻發現，如果小區所有車庫出入口均開放，勢必有車輛在小區內穿行，不可能實現人車分流。據該小區購房人反饋，截至目前，此類問題仍在處理解決當中。
對于人車分流的特點，上述不愿透露姓名的建筑設計師表示，人車分流可以減少車輛對地面居民活動的影響，避免發生車輛撞到行人的情況，而且車輛也不容易發生擁堵，使小區內出行更加安全便捷；同時，其還可以提升居住舒適度，不僅讓小區地面有更多公共活動區域，也減少了車輛噪音和尾氣排放。
需要注意的是，在市面上，有些開發商為了提升業主對未來居住的安全感、加快出售房源而宣傳“人車分流”，實際上項目只是部分人車分流，車輛仍要經過小區地面上的一段道路后，才能進入地下車庫，這樣不僅達不到人車分流的效果，還容易影響正常交通出行。
那么，開發商為何不直接將地庫入口設置在小區入口處？上述建筑設計師告訴記者，出現此種情況一般有兩個原因，其一，建造地下車庫出入通道造價很高，開發商往往為了降低成本而將部分入庫通道建立在地上；其二，有些地下車庫的通道會觸碰到項目宗地原有的地下線路、管道等，無法貫通到門口。
購房人又應該如何判斷小區是不是真正的人車分流呢？對此，北京漢濟律師事務所丁黎茹律師表示，若所購房源是二手房或現房，此類問題就比較容易判斷，購房人可以進小區觀察，再看小區地面有沒有停車位即可判定。但如果購買的是期房，僅僅憑借銷售人員介紹、沙盤或效果圖確實難以判斷。
為了避免開發商打“擦邊球”的情況發生，丁黎茹律師建議，購房人在購房時盡量要向開發商詢問清楚小區人車分流的具體方式，查看設計規劃圖紙，以免在交房后對設計不滿而產生心理落差。這主要是看項目規劃圖中的地下車庫出入口位置，如果地庫出入口都設置在居民樓外側，有可能是真正的人車分流；但如果地下車庫出入口設置在項目內側的某樓棟之間，就基本屬于部分人車分流。
（文章來源：新京報）
