歷時4天，2023年上海第一批次集中供地于4月21日正式收官，19幅涉宅地塊全部成交，成交總金額為518.83億元。

(資料圖片)

縱觀此次土拍，參與企業多，競爭相當激烈，甚至不少地塊拿地得靠拼運氣。有競爭也有包容，保利發展、招商蛇口、中國鐵建、象嶼地產等央企國企憑借自身優勢頻頻攬地，龍湖集團、安徽新華房地產有限公司等民企同樣有施展身手的機會并有所收獲。

國企央企競得約八成地塊

與去年上海第四批次僅供應6幅地塊不同，上海今年第一批次集中供地規模明顯提升，共出讓19幅地塊，其中15幅地塊溢價成交，4幅地塊底價成交。傳統頭部房企中，萬科、保利發展、招商蛇口、金地集團等均摘得2幅地塊，呈現出強者恒強的態勢。此外，上海此次土拍延續去年集中供地國企央企為主力的格局，有大約八成地塊被國企央企競得，而民企參拍的積極性也有所提升。

數據來源：中指研究院

上海土地市場是房企眼中的“香餑餑”。此次土拍15幅競價出讓的地塊中有多幅地塊獲得超過10名競買人報名。由于公證處需要一一核驗競買人的相關資料，部分場次拍賣進展較為緩慢，然而一旦進入競價環節，競買人出價十分爽氣，幾乎三五分鐘內報價就會觸及中止價并進入一次書面報價環節。競買人爭相參拍與積極出價的背后反映出上海此次出讓地塊的高質量以及房企強烈的補倉意愿。

從此次上海土拍的成交情況來看，房企持續深耕上海市場的意圖非常明確。以招商蛇口為例，據中指研究院統計，2022年全年招商蛇口（含聯合體）通過上海集中供地共收獲10幅地塊，成交總額約達356.83億元，涉及徐匯、閔行、普陀、嘉定、青浦等多個區域。今年上海第一批次集中供地，招商蛇口（含聯合體）再接再厲，強勢攬下浦東新區的2幅地塊，展現出央企的實力和魄力。

數據來源：中指研究院

中小房企也有自己的“心頭好”。4月19日，安徽新華房地產有限公司以5.744億元競得金山區亭林鎮亭林大型居住社區19-01地塊，溢價率約8.03%。近年來，安徽新華房地產有限公司在上海土地市場也有過數次拿地記錄，且所獲得的地塊主要集中在金山區。4月21日，新華地產集團在其官網刊文，在祝賀成功競得金山區亭林鎮地塊的同時，亦表達了持續深耕上海的決心。

“像上海這樣的城市，有新地塊供應，而且又都是好地，只要能算得過來賬，房企都會積極參與。在房地產行業規模縮量的過程中，房企要活下去，就必須保證一定的規模。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里說。

上海土地市場并未火熱

有業內人士向記者表示，最近聽到不少聲音說上海土地市場火熱，其實并沒有火熱，只是相對來講，房企更愿意把資金投向上海這樣的城市去拿地。畢竟上海出讓的地塊都給房企預留了足夠的利潤空間。房企紛紛積極報名參拍應該也有房企自身的考慮，或為了生存的需求或為了深耕的需求等等。

有房企高管告訴記者，房企土地儲備的貨值總量和貨值結構共同決定了房企的拿地意愿。該房企高管解釋稱，雖然可能一家房企的土地儲備的貨值不小，但還要看這些貨值究竟分布在多少個項目上，也即房企的貨值結構決定了房企在市場平穩的情況下能夠在多長時間將貨值變現。比如一家房企在二線城市有400億元的貨值，如果這400億元的貨值分布在40個項目上，那每個項目每個月可能貢獻1億-2億元銷售額，以每個項目每個月貢獻1.5億元銷售額粗略計算，40個項目每個月差不多能貢獻60億元銷售額；如果這400億元的貨值分布在100個項目上，也許這100個項目有的可以貢獻1個億，有的可以貢獻5000萬，假設平均每個項目能夠貢獻7000萬元，那100個項目就能貢獻70億元的銷售額。

該房企高管進一步表示，房企手里不可能全都是可快速開發的項目地塊，有些房企有很多大型地塊，大型地塊的貨值很大，往往可以賣很久，比如一家房企在某個城市的貨值總量有200億元，若該城市年銷售總額大約為30億元，則該房企在該城市的開發及銷售周期至少需要6年。當一些體量相對較小的項目完成后，為維持企業銷售同比增速不下滑，也為了保留團隊，房企必須要拿新的地塊。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，從上海今年第一批次集中供地結果來看，國企央企綜合實力優勢明顯，拿地占比在八成左右。當然，民企不是沒有收獲，比如龍湖聯合體拿下嘉定江橋地塊，安徽新華房地產拿下金山亭林地塊等，這也反映出雖然當下市場在轉好，民企在拿地方面還是趨于保守。另一方面，一些頭部企業近年來在上海有穩定的拿地，有不錯的營收，收益還可以繼續拿地，形成良性循環，做到強者恒強。而且這些企業拿的地塊大多地處熱門板塊，確保產品未來銷售不會有太大壓力，基本可提前鎖定銷售業績。

（文章來源：上海證券報）

標簽：