歷時兩個多月，保障性租賃住房REITs完成了從申報到正式落地的過程。
上證報記者獲悉，紅土創新基金、中金基金旗下紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT于7月29日獲得發行批文。上述產品相關主體已針對產品發行工作進行了準備，并將盡快啟動發售等工作事宜。
【資料圖】
業內人士表示，積極推動保障性租賃住房REITs試點落地，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，吸引社會資本參與，促進房地產行業向新發展模式轉型。同時，對擴大保障性租賃房源的供應，助推我國住房供給側改革，打通保障性租賃住房企業的高效退出渠道，形成存量資產與新增投資的循環，也有著重要意義。
兩單保障性租賃住房REITs正式獲批
從5月底上報交易所，到7月29日拿下發行批文，保障性租賃住房REITs進展迅速。據了解，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT獲批后，將盡快進入發行階段。
公開信息顯示，紅土深圳安居REIT基礎資產選取了4個優質項目，分別為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館，位于深圳核心區域或核心地段，均已取得保障性租賃住房認定書。整體來看，該項目建筑面積合計13.47萬平方米，涉及1830 套保障性租賃住房，出租率高達99%，資產評估值約11.58億元。
根據此前深交所問詢回復，上述4個項目均已投入運營：其中安居百泉閣項目于2022年1月開始運營，安居錦園項目于2021年11月開始運營，保利香檳苑項目于2020年7月開始運營，鳳凰公館項目于2020年11月開始運營。4個項目運營時間雖然未滿3年，但已具備產生持續且穩定現金流的能力。
就回報情況而言，紅土創新基金表示，如果以基礎設施項目的評估值11.58億元作為募集資金規模測算，2022年下半年、2023年投資人凈現金流分派率有望分別達到4.24%和4.25%。
中金廈門安居REIT的底層資產為園博公寓和珩琦公寓，合計建筑面積約19.86萬平方米，4665套房源。上述公寓均處于飽和運營狀態，房源需求量較大。截至2022年3月末，園博公寓項目、珩琦公寓項目出租率分別為99.42%和99.11%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。從收入來源看，項目收入主要來源于租金。
中金公司在回復上交所問詢時表示，該基礎設施項目雖運營未滿3年，但已產生持續、穩定的現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力和較好增長潛力。根據可供分配金額測算報告，如果基金募集規模為12.14億元，經過測算，預計 2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3960.89萬元，年化后的現金分派率約4.33%；2023年度的全年可供分配金額為人民幣約 5263.32萬元，現金分派率約4.34%。
后續REITs產品
發行節奏預計將加速
業內人士透露，項目優質、運營穩定，是保障性租賃住房REITs獲批的基本要求。“待保租房REITs運行穩定，后續還有更多保障性租賃房REITs在路上。”
光大證券也在研報中指出，在政策支持力度較大的背景下，后續 REITs 產品發行節奏預期將加速。同時考慮到公募REITs 在房地產企業的存量資產上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續有望迎來 REITs 試點范圍進一步向房地產企業長租公寓、物流地產等領域放開。
根據深交所網站的信息，合肥高新股份有限公司作為原始權益人的“華夏合肥高新創新產業園封閉式基礎設施證券投資基金”在深交所的審核狀態為“已申報”。除此之外，還有兩單公募REITs已申報至交易所，分別為華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT。
業內人士表示，公募REITs的健康發展還有望推動債務率較高、財政收支平衡壓力較大的地區加快盤活存量資產，提升財政可持續能力。
保障性租賃住房未來發展空間寬廣
展望未來，保障性租賃住房的發展空間巨大。
光大證券在研報中指出，2021年以來，政府針對保障性租賃住房建設力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當前“租購并舉、全面發展住房租賃市場”已成為建設房地產長效機制的重要內容，“十四五”期間預期全國保障性租賃住房籌建規模接近900萬套，涉及的總投資額為1.35萬億元，約占同期房地產投資的2%-3%。
紅土創新基金表示，保障性租賃住房REITs是以資本市場為平臺，搭建起串聯居住需求與投資需求的紐帶，也是踐行金融服務實體、金融惠及民生的創新舉措。同時，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，吸引社會資本參與，促進房地產行業向新發展模式轉型。還能進一步擴大保障性租賃房源的供應，助推我國住房供給側改革，打通保障性租賃住房企業的高效退出渠道，形成存量資產與新增投資的良性循環。
中金基金提到，公司未來將繼續加強基金管理人自身能力建設，加深對基礎設施底層資產的理解和把握，在資產投資選擇、資產運營管理等方面不斷總結經驗，并推動運用數字化方式提高運營管理效率，與運營管理方共同努力提升合作效率，希望為投資人創造更多回報。同時，中金基金將通過扎實研究與專業運作，繼續在公募REITs行業的市場化探索、制度建設上發揮力量，力求切實提高投資者獲得感，積極助力公募基金行業高質量發展。
（文章來源：上海證券報）
